Transformar o terreno de posse em domínio para obter uma matricula no Cartório de Registro de Imóveis.
É comum no nosso país às pessoas adquirirem imóveis em situação irregular pensando que são os novos proprietários, ou que o registro é algo quase que automático após o pagamento do preço, porém, na maioria dos casos, estão adquirindo somente o direito de posse, o que requer transformar com isso futuramente em propriedade, matricular no competente Registro de Imóveis para obter o domínio.
Para se obter o Domínio precisa é necessário propor a ação Usucapião
Judicial ou Extrajudicial que é um instituto jurídico disponível às pessoas que desejam regularizar a propriedade de imóveis, apenas a parte territorial sobre os quais detém a posse, isentado a edificação.
Previsto constitucionalmente e no nosso Código Civil, tem por finalidade
priorizar a função social da propriedade de forma que as pessoas possam ter
segurança jurídica para sua utilização.
Para propor a ação de usucapião, o interessado deve estar na posse do imóvel
de forma mansa, pacífica, ininterrupta por um determinado período de tempo, e mais, é necessário preencher os requisitos exigidos na lei para cada situação, aplicável a cada tipo de imóvel de acordo com a sua função.
Assim com os documentos apresentados pode-se enquadra os requisitos para
aquisição de propriedade por usucapião, bem como a capacidade civil dos
interessados.
A ação de usucapião é enquadra diversos tipos a saber:
– Usucapião ordinária, onde o possuidor deve ter a posse de boa fé e o justo
título, o qual pode ser representado por um contrato de compra e venda ou de
cessão de posse de bens imóveis;
– Usucapião extraordinária, a qual independe de título ou da própria boa-fé;
– Usucapião especial rural a qual é destinada apenas aos imóveis rurais como
pequenas glebas de até cinquenta hectares. Nesse modelo, além do
interessado residir na propriedade, é necessário que o trabalho na terra seja
realizado pelo próprio ou por sua família;
– Usucapião coletiva, destinada para as áreas urbanas e também tem como
fundamento o Estatuto das Cidades. Destinado para famílias de baixa renda e
imóveis com área de até duzentos e cinquenta metros quadrados. Nesse
modelo, reside a dificuldade de se delimitar o imóvel para cada possuidor, daí o
motivo de chamar-se coletiva;
– Usucapião Especial Familiar, destinado a regularizar imóvel de cônjuges que
abandonaram o lar. Também aplicável apenas a pequenos imóveis urbanos;
– Usucapião especial urbana, destinada a imóveis constantes do plano diretor
municipal. Necessário que sejam pequenas áreas destinadas apenas a moradia
dos requerentes.
Cada modalidade de usucapião requer um prazo mínimo de posse, além é
claro, do preenchimento dos demais requisitos. Os prazos são:
– Usucapião Ordinária posse ininterrupta por 10 anos. O qual é reduzido para 5
anos quando existe um justo título, residência no local ou atividade de
interesse social;
– Usucapião Extraordinária posse ininterrupta por 15 anos. O qual é reduzido
para 10 anos quando os requerentes residem no imóvel;
– Usucapião especial rural posse ininterrupta de 5 anos;
– Usucapião coletiva posse ininterrupta de 5 anos;
– Usucapião Especial Familiar posse ininterrupta de 2 anos;
– Usucapião especial urbana posse ininterrupta por 5 anos.
Por outro lado, há necessidade de topografia especifica, sendo necessário um
procedimento administrativo, que seria declaração de confrontação e dos vizinhos da esquerda e direita para não existir a necessidade da pericia judicial e aceleraria o
processo judicial, edital e a citação das Fazendas Municipal, Estadual e União.
É bom lembrar, que após a regularização da documentação do imóvel, o seu
valor tende a se elevar de 30% até 50%.